日本房产投资为何如此火爆？

2023-03-28

说起日本房产投资，想要买到有价值的房产，位置优越、交通便利、周边设施完善、人流量大等是投资者购房都会考虑到的主要因素。

其实，要判断所购房产值不值得投资？除了图纸上的信息外，还有很多很多值得参考的买房指标，比如资本化率、租金回报率、住房空置率，本期，我们就一起来整理一下这些投资买房指标吧！

资本化率

Capitalization Rate

资本化率是房地产投资领域中的一个行业术语，用于表示预期物业在房地产投资上产生的回报率。

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，而资本化率（Capitalization Rate，简称Cap Rate）是这一转化过程的回报百分比，也就是房地产的年净运营收入和当前地产价值（一般为售价）的比值。

与人们常说的“租售比”相比，资本化率还考虑到了经营成本，比如水电费、销售成本、保险、维修费用、管理费、租赁费以及人员成本等等。

资本化率公式 = 净营业收入（租金收入-运营费用）/ 资产的当前市场价值

通过计算资本化率，投资者可以评估房地产投资盈利能力，预计房地产市场的潜在投资回报，同时快速比较市场上类似房地产投资的相对价值。

需要注意的是，资本化率只有在对比属性相似的房产时才具有参考价值，同时由于资本化率没有将融资和贷款等带来的未来现金流等因素纳入考量，且在优质投资优质房产的租金和房产自身价值走势上不能体现长期的趋势，所以投资者不应将其作为衡量投资实力的唯一买房指标。

租金回报率

Rental Yield

投资者在日本投资房产的方式大多是通过出租来获得长久稳定收益，所以租金回报率至关重要。

租金回报率就是一种计算出租房地产的方法，也是投资前评估房产值不值得投资的重要指标，如果你使用租金回报率计算得出的数值越高，就表示房产在租金方面的回报率越理想。

租金回报率（%）=（全年租金 / 房产价值）x 100

如果想要更精准地计算租金收益，房东便需要将所有的成本和开销扣除，才能计算出净租金回报率（英文net rental yield）。

租金回报率越高，投资回报率越高；反之，租金回报率不理想的时候，就十分考验房东的应变能力了。

房产价格、基础设施、位置或置空率都是影响租金回报率的因素，作为一个专业的投资者，你必须密切关注房地产市场走势，了解价格上涨或下跌对你的租金收益的影响。

住房空置率

Vacancy Rate

住房空置率反映出住房供给与需求之间的关系，住房空置率区域差异相等于房地产市场发展的区域潜力差距。

空置率较低的城市，表明住房需求旺盛，房产市场发展空间较大，住房空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

有意买入房产进行出租投资的你，不妨关注日本政府机构或者研究机构发布的住房空置率这一数据。

随着日本社会老龄化和人口萎缩现象越发严重，预计未来几年空置房数量仍将增多，有数据调查显示，东京市中心的空置率在2%以下。

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查显示，上一次公布空置率是2018年，那年日本全国有849万套房屋空置，住宅空置率达到13.6%，比2013年上升0.1%，也是有统计以来的最高纪录。

为了缓解空置房问题，日本政府陆续推出一些措施，包括鼓励房主修理破旧房屋或置换新房的修订税收减免计划。

需要注意的是，日本的空置房屋是指日本未使用的闲置房屋和土地，大家不要将其与出租空置率相混淆。

商品房待售面积

Sales Area of Commercial Housing

商品房待售面积是能够直接反映商品房库存的买房指标，指的是已竣工（已达到销售、出租条件），但未完成销售或出租的商品房屋建筑面积。

低库存意味着房企有动力加大投资，补充库存，高库存则代表房企未来会减少投资和施工。

如果一个区域的商品房待售面积偏高，代表着什么？举个例子，如果某城市的商品房待售面积不断增加，人口流入却不见增长，此时只要套入人均住房建筑面积计算，你便可以知道该区域的房屋库存是否过剩。

人口净流入也是推动房价上涨的因素之一，因此你可以从商品房待售面积，配合流入人口来判断房产是否值得投资。

销售去化率

Selling Rate

楼盘去化率是指某一特定时期内楼盘的销售量占供应房屋数量的百分比，用于评价楼盘的销售业绩，销售去化率=销售套数÷总套数。

去化率代表购房者需求，高去化率越高说明购房者的需求旺盛，好房产总是逃不过投资者雪亮的眼睛，开盘去化率高的项目通常会引来投资者的抢购，从而进一步将房价提高。

去化率高的楼盘，通常都具备特定的优势，可能是优越的地理位置、交通设施、配套设施或者高级学区。

在日本投资房产更像是在经营事业，每个人都应该尽可能做好充分的准备和评估，最大程度地降低或规避风险，并且不错过每一个投资机会。

日本自2023年3月1日起再次放宽对从中国入境人员的新冠防疫检测措施，已从之前的全体检测调整为抽查检测，政策公布当晚携程平台日本产品搜索量环比增长76%，且接下来3月中旬到4月下旬，日本将迎来开放后首个赏樱季，根据日本国家旅游局（JNTO）之前发布的数据，疫情爆发前的2019年访日游客人数约为3188万，其中来自中国大陆游客达到959万人次，由此可以预估接下来赴日旅游盛况可期！

*日本观光局数据

日本计划2025年访日游客创纪录

国土交通省在2023年2月9日讨论新的《观光立国推进基本计划》的专家会议上，把计划3月修改的观光推进目标定为2025年访日游客人数创2019年以来新高。

计划到2025年实现赴日外国游客消费20万日元/人的目标，单人消费金额比2019年增加4.1万日元，另外提出将三大都市圈以外的访日游客单人住宿时长从2019年的1.35晚提升至1.5晚。

*日本观光局数据

大阪的特殊地位

而在日本大力推动旅游业发展的过程中，有一个城市的热度从未被超越，那就是大阪，在2019年的3188万全日本外国人游客旅客数量中，赴大阪游客就占据了1230万人次，占比将近50%；其中中央区的心斋桥和道顿堀荣升“外国人最想去的大阪区域NO.1”，在如此高的热度下，大阪在旅游行业也享受着“特殊优待”- 唯一可以365天经营民宿的城市！

*日本观光局数据

日本未来的发展重心

大阪市

未来十年的大阪一定是世界瞩目的，除了以上大阪旅游业发展优势，日本未来一系列的经济发展大动作也围绕大阪展开。

2025年的世博会预计将吸引约3000万人游客，有望为大阪及关西地区创造6.4万亿日元的经济效益，对其旅游业及酒店住宿将带来量级的提升；预计2030年梦州IR度假村项目将带来超2200万观光人次，创造15万个工作机会，并为大阪政府带来每年将近5400亿日元的的经济效益，其中赌城博彩收益占近8成，此外还有难波、梅田等大型开发事业，为大阪楼市和租赁市场带来了巨大活力。